Devolución de gastos hipotecarios: todo lo que tu banco no quiere que sepas

¿Firmaste una hipoteca antes de junio de 2019? Deberías ponerte en contacto con un despacho de abogados de derecho bancario. Cuando tenías una hipoteca antes de junio de 2019, tenías que pagar algunos gastos de formalización, que podían incluir cosas como escrituras de la propiedad y documentos de firma. Es muy probable que pagaras tarifas arbitrarias. Ahora puedes reclamar la devolución de aquellos cargos erróneamente impuestos.

Sin embargo, pagar gastos puede no ser tu único agravio. No solo deberían eliminarse todos esos costos, además del tiempo y esfuerzo perdidos para que te los devuelvan: si eres víctima de esta situación, siéntete libre de demandar y recuperar lo que es tuyo.

Una de las mayores luchas legales contra los bancos en los últimos años ha sido sobre los gastos de hipoteca injustamente impuestos, y muchas personas ya han logrado recuperar cantidades sustanciales.

No todos los ciudadanos son conscientes de que tienen derecho a recuperar parte de los gastos que pagaron cuando firmaron su hipoteca por cuenta de los bancos. Todo ha sido silenciado. Prefieren no decírtelo. Sin embargo, es hora de que aprendas tus derechos y reclames lo que te corresponde legítimamente.

¿Cuáles son los gastos que puedes reclamar en tu hipoteca?

Cuando firmaste tu hipoteca, probablemente tuviste que pagar una serie de facturas relacionadas con la formalización del préstamo: notaría, registro de la propiedad y agencia, gastos de tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (A.J.D.). Hasta hace unos años, todos estos gastos eran incluidos por los bancos en sus contratos, en cuyo caso pasaban los costos íntegramente a los clientes.

Sin embargo, en diciembre de 2015, una sentencia histórica del Tribunal Supremo que fue llevada al TJUE estableció que era abusivo, y por lo tanto nulo y sin efecto, que los bancos impusieran estos gastos a los clientes. Esto marcó el comienzo de un camino donde miles de hipotecados han recuperado parte de lo que les fue cobrado incorrectamente por sus bancos. Lo que muchos bancos están impidiendo que sus clientes sepan es que este hábito ha sido considerado fraudulento y hay una doctrina legal establecida que autoriza a demandar estas sumas.

Las cantidades en cuestión pueden ser significativas: en algunos casos, estamos hablando de entre 2,000 y 4,000 euros por hipoteca.

El banco debe asumir los costos de la agencia, prioridad de registro y tasación. Si hay cargos notariales, el banco asume el 50% de la carga. El consumidor asume la otra mitad de los cargos notariales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Tenga en cuenta que esta distribución se aplica solo a aquellos que ingresaron en hipotecas antes de junio de 2019.

Con la Ley sobre Contratos de Crédito Hipotecario que entró en vigor el 16 de junio de 2019, cada gasto financiero fue formalmente previsto por la ley y eliminó la posibilidad de abusos en hipotecas después de esa fecha.

El límite de tiempo para la reclamación y devolución de gastos hipotecarios es largo, aunque no es infinito, por lo que se recomienda la presentación a la mayor brevedad posible.

Comisión de apertura

Tras los cargos notariales, otro concepto sigue siendo un objetivo poco conocido para poner en apuros a los bancos: la comisión de apertura. Esta comisión fue declarada en 2019 por el Tribunal Supremo español no abusiva en sí misma; sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha cambiado completamente el panorama.

A juicio del TJUE, una comisión de apertura debe ser transparente para ser válida, lo que significa que el banco debe haber informado adecuadamente:

• Para qué estaba destinada a pagar esta comisión.
• Qué servicios específicos compró.
• Y cuáles fueron las implicaciones económicas de estos elementos.

Es decir, en la práctica, la mayoría de los bancos han incluido genéricamente la comisión en el contrato sin explicar correctamente su significado. El resultado podría ser una reclamación para un número sustancial de casos, potencialmente proporcionándote un reembolso completo de esta cantidad (usualmente 0.5% a 1.5% del capital prestado).

Específicamente, se refiere a una prima única destinada a una compañía de seguros; en este sentido, el préstamo tiene un sabor muy agudo. Este era el método de prima única de seguro. Muchos contratos de préstamo, particularmente antes de 2019, involucraban a los usuarios no solo en el seguro de vida vinculado a una hipoteca sino en pagar la totalidad de la prima abarcadora cuando firmaban ese contrato.

Sin embargo, esto se incluyó como una prima única en el capital del préstamo, lo que significaba que alguien que ya estaba presionado para devolver su hipoteca tendría dos agravios. En primer lugar, porque la acumulación de la suma solo se amortizaba durante un máximo de 30 años y, por lo tanto, era injusto.

¿Cómo puedes reclamar tus gastos hipotecarios?

El procedimiento para la recuperación de estos gastos incorrectamente impuestos tiene varios pasos:

• Recopilación de documentación: contratos y acuerdos de préstamo hipotecario, facturas de los costos pagados (notario, registro, agencia, tasación), recibos de comisión de apertura, contratos de seguro vinculados al préstamo.
• Reclamación extrajudicial: el primer paso es presentar una reclamación oficial al Servicio de Atención al Cliente del banco, especificando los conceptos involucrados y la base legal.
• Demanda judicial: si el banco no responde satisfactoriamente, el siguiente paso sería una demanda. En este punto, abogados experimentados son invaluables porque conocen las sentencias más recientes sobre el tema y cuáles argumentos tienen mayor probabilidad de éxito.

Cuando sabemos qué hacer, lo más sorprendente de todo es lo sencillo que realmente es. Muchas personas han recuperado cantidades sustanciales de dinero con un esfuerzo mínimo.